Wojna o pieniądz 4: Konsorcjum spekulacji z Wall Street w akcji na rynku nieruchomości [odcinek 5]

Książka w języku polskim została wydana w 2018 roku przez Wydawnictwo Wektory, natomiast Song Hongbing ukończył ją w 2013 roku.

Ta książka nie pozostawia złudzeń – wielki kryzys i załamanie opartej na dolarze światowej gospodarki, są nieuniknione. Współczesna aktywność gospodarcza nie jest wynikiem racjonalnych przesłanek, lecz niskich pragnień i instynktów, takich jak: chciwość, zawiść, pożądanie.

Wybrane fragmenty rozdziału V poniżej, w tym m.in. o ogromnych spadkach cen na rynku nieruchomości, zakupach nieruchomości przez fundusze spekulacyjne Wall Street, zmuszaniu do pozbywania się własności przez klasę średnią Amerykanów:



Odbicie cen na rynku nieruchomości jest postrzegane jako „żelazny dowód” na ożywienie gospodarcze w USA. Prawda po raz kolejny zostaje przykryta przez fantasmagorie. Ceny zwodzą tak wielu, albowiem ludzie z reguły patrzą tylko na cenę bez dokonania głębszej analizy tego, jakie czynniki tę cenę kształtują.

Marzec 2012 roku to punkt zwrotny ruchu cen na rynku nieruchomości w USA. Trwająca sześć lat bessa na rynku nieruchomości ostatecznie dobiegła końca. Głównym powodem zmiany sytuacji była zmiana relacji popyt-podaż w zajmowanych przez banki obciążonych nieruchomościach. Z jednej strony banki zdusiły wielką liczbę spraw przejmowania obciążonych nieruchomości, co oznaczało redukcję potężnej presji na ceny wywieranej przez licytacje zajętych nieruchomości, z drugiej zaś, przy wsparciu rządu USA, konsorcjum spekulantów na rynku nieruchomości z Wall Street z impetem weszło na rynek, przeczesując zbiory zajętych nieruchomości w pięciu największych regionach katastrofy z zachodniego i wschodniego wybrzeża, by w ciągu kilku miesięcy odwrócić tendencję spadkową na rynku.

Konsorcjum spekulacyjne z Wall Street przy pomocy setek milionów dolarów kapitału zmobilizowało do akcji wartą miliardy armię spekulacyjną, skutecznie ruszając na bilionowy rynek nieruchomości przy użyciu małych kapitałów działających w krótkim czasie. Można to określić jak sztandarowy przykład zmiany trendu na rynku poprzez wykorzystanie metod finansowych.

Problem polega na tym, że finansowe manipulacje mogą odwrócić rynkowy trend tylko na krótki czas, nie mają siły potrzebnej do podtrzymania tej zmiany w długim okresie. O przyszłości rynku nieruchomości decydują potencjalni młodzi kupcy mieszkań, a oni, utraciwszy wiarę w amerykański sen, walczyli o przetrwanie na obrzeżach gospodarki.

W sytuacji zagrożenia wybuchem wulkanu stóp procentowych, konsorcjum spekulantów mieszkaniami z Wall Street rozpoczęło przygotowania do „zwycięskiej ucieczki”, dokonując odwrotu na dwóch drogach, na jednej z nich już ponosząc porażkę i właśnie rozpoczynając próbę na drugiej.

Pamiętajmy, że ewentualny sukces pomysłu „papiery wartościowe zastawu opłat za wynajem” zdecyduje, czy konsorcjum z Wall Street uda się skutecznie przebić przez okrążenie.

 

Niezagojona rana rynku nieruchomości: zajmowanie obciążonych lokali

W styczniu 2012 roku, kiedy próbujące bez skutku zdusić wzrost cen nieruchomości Chiny wpadły w konsternację, USA trapił problem nieustannie spadających cen mieszkań. Chińczycy wierzą, że ceny mieszkań nie mogą spaść, podobnie jak Amerykanie w roku 2006 czy Japończycy w 1989.

W rzeczywistości spadek cen nieruchomości jest zależny od krachu pożyczek hipotecznych. Wielka fala nie wykonywania kontraktów zmusza banki do przejmowania lokali, a następnie ich licytowania, z kolei niskie ceny na aukcjach zbijają ceny nieruchomości. Aż do dziś w Chinach jest bardzo mało przykładów przejmowania przez banki domów celem ich zlicytowania, tak więc wyobrażenie o bankach przejmujących obciążone nieruchomości jest względnie mętne. (…)

W normalnej sytuacji banki są niechętne utrzymywaniu zajętych nieruchomości, pochłania to zbyt dużo pieniędzy oraz czasu pracowników, a straty przeważają nad zyskami. Najlepszym rozwiązaniem jest natychmiastowe zlicytowanie zajętej nieruchomości i szybkie odzyskanie gotówki. Cena licytowanych na aukcji mieszkań bardzo często jest nadzwyczaj niska, a ich wielka liczba napływa na rynek. Odpowiada to szalonej wyprzedaży złota na rynku z 12 kwietnia 2013 roku, kiedy ilość w przepływie ostatecznie zadecydowała o cenie magazynowanych zbiorów. Zbijanie cen nieruchomości poprzez licytacje zajętych lokali utrudnia tworzenie prognoz odnośnie ruchu cen na rynku nieruchomości, co więcej, spadek cen mieszkań przyśpiesza napływ liczby zajmowanych lokali.

W latach 2007-2012 trwał negatywny cykl na amerykańskim rynku nieruchomości. 6 stycznia 2012 roku CEO banku Rezerwy Federalnej w Nowym Jorku, William C. Dudley, podczas forum ekonomicznego w New Jersey, stroskany podkreślił:

„od momentu szczytu cen nieruchomości w roku 2006 amerykański rynek nieruchomości doświadczył tragicznego, wynoszącego 34 procent, bezprecedensowego spadku cen, a łączna suma strat właścicieli sięga 7,3 bilionów dolarów, co przekracza o ponad połowę wartość ich zysków netto. Liczba nowo budowanych mieszkań z 1,75 miliona rocznie dramatycznie spadła do 350 tysięcy w roku 2009, by na początku roku 2012 wynosić 420 tysięcy”.

Na początku roku 2012, mimo że wielka fala niewypłacalności już minęła, to wciąż w przypadku 1,5 miliona gospodarstw domowych występowała ponad 90-dniowa niespłacalność pożyczek, a dwa miliony rodzin znajdowało się w sytuacji przejęcia ich obciążonych domostw przez banki. Wszystkie te mieszkania po przejęciu przez banki były określane mianem REO (Real Estate Owned). Gdyby sytuacja miała się utrzymać, to w latach 2012 i 2013 3,6 miliona mieszkań zmieni status na zajęte, obciążone nieruchomości.

Jest jeszcze gorzej: w USA jest 11 milionów gospodarstw domowych, dla których łączna suma kredytu przekroczyła rzeczywistą wartość mieszkań. Owi „tonący w nieruchomościach” dłużnicy posiadają wielką motywację do „porzucenia” swoich mieszkań, i w każdej chwili mogą dołączyć do wielkiej armii tych, którzy nie mają zdolności do wypełniania kontraktów, dlatego właśnie potencjalna, całkowita liczba nieruchomości w stanie niewypłacalności, które przyjdzie bankom przejąć, sięga dziesiątków milionów.

Pomyślmy przez moment: banki posiadają dziesiątki milionów przejętych nieruchomości. Tak wielka ich liczba bez przerwy zbija ceny na rachitycznym rynku nieruchomości. Ceny nieruchomości w USA najprawdopodobniej ponownie doświadczą wielkiego krachu i przez 10 lat będzie ciężko powrócić do poprzedniego poziomu.

W czasach prosperity gospodarczej amerykańskie rodziny w ogóle nie gromadziły rezerw. Kiedy potrzebowały pieniędzy na konsumpcję, nieustannie podnosiły klasę mieszkań, traktując to jak korzystanie z bankomatu. Kiedy nadeszła gospodarcza depresja, ludziom ciężko było utrzymać stałą pracę, realne obciążenia dochodu wzrosły, a swobodna konsumpcja stała się trudniejsza. Domy są główną formą własności amerykańskich rodzin i w przypadku ciągłego spadku cen nieruchomości ta własność odpowiednio się kurczy, a mówienie o pociągnięciu gospodarki przez konsumpcję zamienia się w puste słowa. Konsumpcja w stagnacji, gospodarcza erozja, niedobór aktywności gospodarczej – skąd mają się brać pieniądze na podatki i przypływ gotówki? Jak ma się dokonać wsparcie dla bańki na giełdzie i rynku finansowym?

Spadek cen nieruchomości jest największą bolączką amerykańskiej gospodarki. Rezerwa Federalna wprowadziła w życie dwie fazy polityki QE, ale ceny nieruchomości nie wykonały zwrotu.

Utrzymywanie stóp procentowych na niskim poziomie łatwo przynosi prosperity dla giełdy i papierów wartościowych, ale przecież rzesze Amerykanów bezpośrednio nie posiadają ani akcji, ani papierów wartościowych. Bańka finansowa stymulująca efekt bogactwa, który stał się udziałem ludzi zamożnych, posiadających wiele finansowych aktywów, znajduje się bardzo daleko od ciężko pracujących członków klasy średniej, starających się utrzymać przeciętny poziom dochodu, zapewniających sobie dostęp do podstawowych dóbr. Dlatego nowe innowacje na giełdzie nie wystarczają do trwałej stymulacji wzrostu konsumpcji, co więcej, główną cechą luźnej polityki monetarnej FED jest przepływ pieniędzy w stronę systemu finansowego, pobudzanie tworzenia jeszcze większej parabankowej bańki. Zwykli Amerykanie nie odczuwają żadnych korzyści z polityki QE. W ten sposób ożywienie cen nieruchomości całkowicie zawodzi jako nadzieja dla zmęczonej obciążeniami finansowymi i niepewnej przyszłości klasy średniej.

Na początku roku 2012 Rezerwa Federalna jasno dostrzegała, że opieranie się wyłącznie na polityce dodruku banknotów i utrzymywania niskich stóp procentowych nie jest w stanie fundamentalnie odwrócić spadku cen na rynku nieruchomości. Najskuteczniejszą metodą pozostawała wciąż manipulacja cenami na rynku finansowym. (…)

Łączna ilość nieruchomości przechowywanych w zbiorach na amerykańskim rynku nieruchomości to 133 miliony mieszkań, których łączna wartość wynosi 23 miliardy dolarów. Co roku sprzedawanych jest około osiem milionów mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, a więc ilość przepływu stanowi tylko sześć procent mieszkań.

Na rynku spadających cen, przygotowująca się do budowy nowych mieszkań firma deweloperska najpierw przygląda się uważnie obrotowi już istniejących mieszkań, aby w ten sposób ocenić stawkę marży oraz konkurencyjność nowych mieszkań na rynku. Cena nowych mieszkań jest więc w istocie ustalana przez transakcje mieszkaniami już istniejącymi. Natomiast na rynku mieszkań istniejących co roku ma miejsce wyprzedaż milionów lokali zajętych przez banki, co potężnie hamuje wzrost cen ponad siedmiu milionów istniejących mieszkań.

Jeśli przeciętna cena nieruchomości w danej okolicy wynosi 250 tysięcy dolarów, wystarczy wywiesić kilka tabliczek z ceną aukcyjną mieszkań zajętych przez banki wynoszącą 120 tysięcy dolarów, by wszyscy sprzedający mieszkania odczuli potężną presję psychologiczną. Kluczowy jest fakt, że taka cena jest niższa od rynkowych oczekiwań, co czyni potencjalnych kupców bardziej cierpliwymi, podczas gdy sprzedawcom zaczyna się bardzo spieszyć.

Jeśli założyć, że ilość w przepływie decyduje o cenie ilości w portfelu, to mieszkania zajęte przez banki zwiększają liczbę mieszkań w przepływie, co jest kluczowym elementem w określeniu rynkowych cen mieszkań.

W Nowojorskim Banku Rezerwy Federalnej czy w amerykańskim Departamencie Skarbu znajdują się bankierzy, którzy wiele w swym zawodowym życiu już widzieli. Są to ludzie znakomicie obeznani z rozmaitymi metodami gry na rynku, czy to w przypadku akcji, papierów wartościowych, stóp odsetek, czy też rynku metali szlachetnych, potrafią więc kontrolować ceny. Rynek nieruchomości może być sterowany według identycznej zasady. Tak zwana kontrola przez ludzi pozytywnie określana jest jako „zarządzanie prognozami”, negatywnie zaś jako „manipulacja prognozami”. Nieważne, czy używa się słów „zarządzanie”, czy „manipulacja”, najważniejszy element to dwa słowa: „przez ludzi”.

W prognozie cen mieszkań w Nowym Jorku krytyczną rolę odgrywa relacja podaż/popyt nieruchomości zajętych przez banki, która popchnie ceny mieszkań w górę.

A zatem, by osiągnąć powyższy cel, wpierw trzeba zmniejszyć podaż nieruchomości przejętych przez banki.

 

Zator wyprzedaży, stabilizacja cen

Zapewnienie właścicielom mieszkań ochrony przed wyrzuceniem na bruk przez banki jest podstawową metodą redukcji podaży mieszkań zajmowanych przez banki.

W roku 2009 Stany Zjednoczone uruchomiły program HAMP (Home Affordable Modification Program), którego celem było za pomocą pieniędzy podatników zapewnienie bankom zysków i umożliwienie właścicielom kontynuacji utrzymania już przemienionych w „tonące aktywa” mieszkań poprzez odroczenie terminu ich zajęcia. Plan HAMP był w całości przygotowany przez banki. Kiedy bank, oceniając sytuację, dochodził do wniosku, że istnieje szansa na uzyskanie korzyści od rządu, informował właściciela mieszkania o możliwości renegocjacji warunków kredytu hipotecznego, na przykład powiększenia wartości kredytu jako ceny czy też drobne zmniejszenie miesięcznej raty. W przypadku kiedy bank nie był zadowolony z subsydiów uzyskiwanych od rządu, wciąż mógł podjąć decyzję o przejęciu i zlicytowaniu danej nieruchomości.

Pierwotnym celem HAMP było „uratowanie” czterech milionów gospodarstw domowych, które „tonęły” w bagnie z powodu niewypłacalności. W wyniku problemów z efektywnością pracy, jak i określeniem standardów, zajęto się tylko 1,2 milionem aplikacji o renegocjacje pożyczek hipotecznych. Przykre jest, że 306 tysięcy rodzin ponownie wpadło w stan niewypłacalności, a 88 tysięcy zbliżyło się do progu niewypłacalności, co stanowiło 33 procent wszystkich uczestniczących w programie rodzin. Co więcej, im dłuższy stawał się okres uczestnictwa w tym planie, tym łatwiej rodziny wpadały w niewypłacalność. Od momentu rozpoczęcia całego programu w 2009 roku, 46 procent uczestniczących w nim rodzin ponownie wpadło w niewypłacalność. Nie tylko musiały one stawić one czoła wyższym kwotom obciążeń, lecz również ucierpiały na skutek spadku wskaźnika zaufania kredytowego.

Do końca kwietnia 2013 roku na realizację HAMP przeznaczono 19,1 miliarda dolarów, ale wykorzystano tylko 4,4 miliarda. Z powodu 815 milionów strat wynikających z ponownego wejścia w stan niewypłacalności, program został przedłużony do roku 2015.

Patrząc z punktu widzenia rezultatów, program HAMP nie przypominał akcji ratunkowej, lecz pułapkę. Rodziny, które wpadły w trudne położenie i groźbę utraty mieszkania, znalazły się w takiej sytuacji z powodu utraty pracy, a więc zdolności do spłaty pożyczek. Atrofia na rynku zatrudnienia doprowadziła rodziny to trudności z zapewnieniem sobie stabilnego dochodu, natomiast łączna wartość kredytu mocno poszła w górę. Wzrost udziału rodzin wpadających w niewypłacalność wraz z upływem czasu był czymś pewnym.

Bez względu na to, jakie ostateczne rezultaty przyniesie HAMP czy inne akcje ratunkowe, wprowadzanie tej polityki w życie skutecznie ulżyło sytuacji ludzi i wybuch bomby zegarowej milionów bliskich niewypłacalności nieruchomości został odroczony w czasie.

Poza interwencją rządu, banki również odraczały moment przejmowania nieruchomości.

W listopadzie 2010 roku opinię publiczną rozpalił wybuch sprawy „podpisywania przez roboty” i atmosfera skandalu ponownie spowiła banki. Choć banki udzieliły pożyczki hipotecznej, to nie przeznaczyły żadnej siły ludzkiej i materiałów na załatwianie ogromnej liczby płatności czy też innych „drobnych spraw”, jak ponaglanie z płatnościami lub wysyłanie osobom nie wykonującym umowy powiadomień o planowanym przejęciu nieruchomości. Wszystkie te usługi zostały przekazane „zewnętrznemu wykonawcy”. Po wpadnięciu dłużników w niewypłacalność, ilość pracy dla „zewnętrznych wykonawców” ulegała gwałtownemu zwiększeniu. Pracownicy firm usługowych codziennie byli zmuszeni do lektury setek dokumentów prawnych, włączając w to czynności związane z ich podpisywaniem i poświadczaniem notarialnym. W celu ułatwienia sobie pracy i redukcji kosztów, pracownicy tych firm praktycznie w ogóle nie wczytywali się w treść dokumentów, tylko niczym „roboty” podpisywali je jeden za drugim, czasem wręcz przy braku świadków i notariuszy zamykali akta spraw, nie zwracając uwagi na rażące błędy.

Sprawa „podpisywania przez roboty” wzburzyła amerykańskie społeczeństwo, gdyż mimo wszystko „prawo własności” stanowi podstawę amerykańskiego snu. W sytuacji, gdy dana rodzina znajdowała się w tragicznym momencie utraty własności, takie postępowanie z dokumentami i całą sprawą jeszcze bardziej nasiliło niechęć opinii publicznej wobec banków. Najpierw banki wywołały kryzys, by potem „mechanicznie i niedbale zajmować się ludzkim życiem”. W każdym razie proces przejmowania obciążonych nieruchomości wzbudził wielkie, społeczne wątpliwości.

Aby przejąć obciążoną nieruchomość najpierw należy potwierdzić koniec prawa do jej wykupu. Otóż banki bardzo często, nawet gdy ta czynność nie była jeszcze zakończona, pośpiesznie wysyłały powiadomienia o zajęciu nieruchomości, uruchamiając proces eksmisji właścicieli i licytacji. Prawnicy poszkodowanych wystąpili z pozwem zbiorowym przeciw bankom, uzasadniając to „nielegalnym postępowaniem”. Fala pozwów zalała całe Stany Zjednoczone.

Ta wielka burza spowodowała paraliż pracy wydziałów odpowiedzialnych za przejmowanie obciążonych nieruchomości w bankach, a także konieczność wyodrębnienia z milionów spraw o niewypłacalność wniosków formalnie gotowych, co nie było proste. W sytuacji niemożliwości zrozumienia stanu faktycznego banki mogły jedynie zatrzymać akcje przejmowania obciążonych nieruchomości. W rezultacie odłożono na bok do późniejszego rozpatrzenia prawie 2,5 miliona spraw o zajęcie nieruchomości.

W tym czasie Rezerwa Federalna oraz duże banki nie wpadły jeszcze na pomysł odwrócenia trendu na rynku nieruchomości, tak więc ich postawą była chęć przyśpieszenia procesu przejmowania nieruchomości, by w ten sposób ograniczyć swoje straty.

Duży spadek podaży przejmowanych mieszkań w USA od listopada 2010 roku aż do roku 2012 jako rezultat odłożenia na bok spraw o przejęcie lokali przez banki.

Na początku 2012 roku, kiedy rząd USA i banki osiągnęły kompromis w sprawie „podpisów przez roboty”, banki raptownie odkryły korzyści wynikające z odłożenia na bok do późniejszego rozpatrzenia gigantycznej liczby wniosków o przejęcie nieruchomości. Wtedy to nastąpiło uspokojenie spadkowego trendu cen mieszkań.

Banki w końcu uświadomiły sobie, że kluczowym elementem w procesie odwrócenia trendu cen mieszkań jest zbiór nieruchomości do przejęcia.

Dlatego, mimo że problem prawnych pozwów został już rozwiązany, a przyczyny odkładania na bok wykonania przejęć domów zniknęły, banki, inaczej, niż się spodziewano, zdecydowały się na kontynuację odkładania spraw na bok, dokonując w 2012 roku najmniejszej liczby licytacji od czasów kryzysu finansowego. W Nowym Jorku cały proces przejmowania nieruchomości został niespodziewanie wydłużony do 1072 dni, czyli trzech lat, co oznacza postępowanie 4,3 razy wolniejsze niż w roku 2007. Na Florydzie czas ten wynosił 858 dni, a w Kalifornii zbliżył się do roku, sytuacja w innych stanach wyglądała podobnie. Banki ostro redukowały liczbę przeprowadzanych licytacji, a inwestorzy na rynku nieruchomości zostali zmuszeni do walki o lokale przy spadającej ich podaży. W ten sposób banki pozbyły się potężnego czynnika zbijającego ceny nieruchomości, wynikającego z licytacji przejętych lokali.

Oczywiście, mocno wydłużając proces przejmowania obciążonych nieruchomości, banki ponosiły również straty. W sytuacji ostrej niewypłacalności pierwotny właściciel zdawał sobie sprawę z nieuniknionej eksmisji, dlatego też nie spłacał bankowi zaległej pożyczki, natomiast przed formalnym zakończeniem procedury przejęcia bank nie miał prawa do wyrzucenia właściciela. W tym klinczu banki zapewniały właścicielom bezpłatne zakwaterowanie.

Choć zmniejszenie liczby przejmowanych mieszkań wpływa na obniżkę ceny nieruchomości, wciąż nie wystarczało to do wytworzenia motoru, który zdolny byłby pchnąć ją w górę. By tego dokonać, konieczne było wejście na rynek wielkiego kupca.

I tak właśnie na amerykańskim rynku nieruchomości powstała nowa siła – konsorcjum spekulacyjne z Wall Street.

 

Konsorcjum spekulacji nieruchomościami z Wall Street

Strategia koncentracji siły militarnej i rozbicie przeciwnika dzięki uzyskanej w ten sposób przewadze jest również stosowana na rynku finansowym. Gra obu stron na spadki czy wzrosty cen na rynku finansowym, tak samo jak w przypadku wojennego starcia z wrogiem, ma na celu przejęcie inicjatywy i zmianę prognozy co do rezultatu konfliktu. Usuwający wszystkie przeszkody wigor zwycięzców oraz rozpacz pokonanych są konsekwencją ukształtowaną właśnie przez prognozy.

Jednym z najświeższych przykładów jest zdarzenie z 12 kwietnia 2013 roku, kiedy Wall Street z potężną mocą uderzyło w rynek złota, całkowicie unicestwiając wolę obrony wielu jego uczestników. Na początku roku 2012 Wall Street przygotowywało się do wielkiej kontrofensywy na rynku nieruchomości, by za jednym posunięciem odmienić przewidywania rynku odnośnie kierunku ruchu cen. Uderzenie miało dotknąć strategicznego punktu – przejmowania obciążonych nieruchomości. Główną siłą uderzeniową były waleczne PE, REIT oraz fundusze hedgingowe z Wall Street, pośród nich zaś liderem była grupa Blackstone.

Plany kontrofensywy na rynku nieruchomości zaczęły być opracowywane już od sierpnia 2011 roku, a odłożenie na bok formalnego rozpatrywania wniosków o zajęcie obciążonych nieruchomości wytworzyło korzystne okoliczności poprzez ulżenie naciskowi na spadek cen. Spoglądając z punktu widzenia psychologicznej kondycji rynku, przewidywania dla dalszego spadku cen zostały już w znacznym stopniu spacyfikowane. Mimo to, zaniedbanie tak znakomitej okazji do kontrofensywy oznaczałoby, że w przyszłości podaż przejmowanych nieruchomości w niczym nie powstrzymany sposób zalałaby rynek. Im większa byłaby tego skala, tym bardziej wzrastałaby siła działania zbijania cen nieruchomości. Tylko raptowne potężne kontruderzenie ze strony skoncentrowanej siły wystarczało do wstrząśnięcia rynkiem i mogło przynieść efekty. Dopiero wtedy zniszczono by wolę dalszej gry na spadki cen, a ceny mieszkań silnie by wzrosły. Wzrost cen mieszkań pociągnąłby za sobą osłabienie podaży licytowanych nieruchomości. W ten sposób dokonałaby się rzeczywista zmiana trendu ruchu cen na całym rynku.

1 lutego 2012 roku FHFA (Federal Housing Finance Agency) po tajnych rozmowach z Rezerwą Federalną, Departamentem Skarbu, FDIC, Departamentem Rozwoju Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, Fannie Mae i Freddie Mac oraz innymi instytucjami rozesłała „rozkaz mobilizacyjny” dla kontrofensywy na rynku nieruchomości do ponad czterech tysięcy instytucji inwestujących.

Od sierpnia 2011 roku FHFA bez przerwy opracowywała plan przyciągnięcia inwestorów, celem udzielania pomocy bankom w rozwiązaniu problemu wielkiej liczby zajętych nieruchomości, 1 lutego 2012 roku opublikowała szczegóły, z których wynikało, że celem działań było:

– Skonsumowanie zbiorów przejętych nieruchomości będących w posiadaniu Freddie Mac, Fannie Mae oraz Federal Housing Administration.

– Skupienie się znajdującym się w stanie klęski rynku nieruchomości.

– Zachęta do zakupów ze strony wielkich instytucji inwestujących połączona z ofertą upustów cenowych.

– Wykup po niskiej cenie byłby możliwy jedynie wówczas, kiedy nieruchomość zostanie utrzymana w portfelu i przekazana na wynajem na określony czas.

Wszystkie fundusze, spółki, trusty inwestycyjne, banki, osoby indywidualne, których wartość netto aktywów przekraczała milion dolarów, mogły uczestniczyć w tym „bankiecie stulecia” na rynku nieruchomości, a inwestorzy mogli otrzymać pożyczki od Fannie Mae i Freddie Mac, jeśli tylko zapragnęli powiększać zbiór nieruchomości w portfelu. W paczce aktywów znajdowało się od 500 do 1000 indywidualnych domów będących w posiadaniu Freddie Mac, Fannie Mae oraz FHFA, łącznie było 210 tysięcy jednostek. W przypadku ustalenia liczby mieszkań w jednym pakiecie aktywów na 1000 jednostek, do dokonania zakupu potrzebnych było 200 wielkich inwestorów.

Jak duży planowano upust cenowy? Dla 1 dolara aktywów, upust cenowy dla pakietu aktywów nie przekraczał 30-40 centów. Na przykład, dla wartej 200 tysięcy dolarów willi upust cenowy nie przekraczał od 60-80 tysięcy dolarów. W przypadku przeznaczenia na remont mieszkania przeciętnie od 10 do 20 tysięcy dolarów na jednostkę, po jego przejęciu można było je wprowadzić na rynek wynajmu w cenie 1000 do 1500 dolarów. Nawet po uwzględnieniu czynnika czasu niezamieszkania nieruchomości zwrot od inwestycji wynosił przynajmniej od 14 do 20 procent. Dla spragnionej wysokich stóp zysków Wall Street była to doskonała oferta.

Pobudzone impulsem wielkich zysków instytucje inwestujące z Wall Street, z flagowym reprezentantem w postaci Blackstone, rozpoczęły wchodzenie w rynek nieruchomości na wielką skalę.

1 lutego 2012 Federal Housing Administration wydała „rozkaz mobilizacyjny” do kontrofensywy na rynku nieruchomości. Rezultaty były natychmiastowe. W marcu nastrój bessy, który wypełniał rynek nieruchomości przez całe pięć lat, w cudowny sposób ulotnił się. Dzięki finansowym metodom sterowania rynkiem nieruchomości skutki stały się widoczne – pojawiło się potężne odbicie, znacznie wykraczając poza przewidywania twórców planu.

Jak Wall Street odwróciło kierunek krzywej Schillera i Case’a?

 

Phoenix, konsorcjum na rynku nieruchomości

Bańka na amerykańskim rynku nieruchomości zaczęła pękać latem 2006 roku, ceny mieszkań spadły i kontynuowały ruch w dół aż do początku roku 2012. Rynek nieruchomości ogarnęła zapaść i przez niemal sześć lat przypominał pozbawioną wielkich inwestorów giełdę.

Kiedy potężne kapitały w Wall Street raptownie weszły na rynek nieruchomości, stymulując legendarny „efekt węgorza”, pesymizm, zmęczenie, brak serca, lenistwo szybko zniknęły, a mali i wielcy inwestorzy na rynku nieruchomości niczym po dotknięciu prądem ożywili się. Gdziekolwiek docierał „węgorz” z Wall Street, tam rynek zaczynał wrzeć.

Z pięciu wielkich regionów, gdzie rynek nieruchomości najbardziej ucierpiał – Phoenix w Arizonie, południowej Kalifornii, Las Vegas w Newadzie, na Florydzie, w Atlancie w Georgii – kapitał z Wall Street najpierw wybrał Phoenix.

Stolica Arizony Phoenix. W 2013 roku czynsz za wynajem wynosił 1067 dolarów, cena mieszkania 128 tysięcy dolarów, cena mieszkania na licytacji 111 tysięcy, największy spadek cen mieszkań – 57 procent.

Phoenix jest stolicą stanu Arizona, a także również ważnym centrum przemysłowym. Populacja miejska Phoenix wynosi około 4,3 miliona ludzi, jest większa od populacji stolicy kraju, Waszyngtonu. Phoenix jest miejscem, gdzie znajduje się stanowy rząd, poza tym jest centrum badawczym i miejscem produkcji procesorów firmy Intel oraz innych firm high-tech, firm telekomunikacyjnych, centrali grupy Appolo, fabryki produkcji wojskowych silników Honeywell, bazy lotniczej Luke, a więc firm, które zatrudniają rzesze dobrze opłacanych pracowników.

W Phoenix znajdują się też liczne uniwersytety, instytucje badawcze, które przyciągają przyjazd i przeprowadzkę do miasta wielu utalentowanych ludzi. Ponieważ zima jest w Phoenix łagodna, turystyka i infrastruktura golfowa są nadzwyczaj rozwinięte. Tak długo, jak istnieje duża grupa ludzi o wysokich dochodach, nie należy się martwić rynkiem wynajmu mieszkań.

Phoenix bardzo ucierpiało podczas kryzysu finansowego. Różnica w cenach pomiędzy licytacjami przejętych przez banki nieruchomości a okresem szczytu na rynku wynosiła 57 procent. Rynek nieruchomości w Phoenix znajdował się w tak złej kondycji, że przyglądanie się mu sprawiało ból.

W rodzinie Rothschildów funkcjonowało powiedzenie: kiedy na ulicach strumienie krwi przemieniają się w rzeki, trzeba kupować aktywa.

Kryzys to szansa tkwiąca w niebezpieczeństwie.

Najwcześniej okazję w Phoenix wyczuł Steve Schmitz i jego partnerzy. W roku 2008 założył firmę inwestycyjną o nazwie American Residential Properties i zaczął wykorzystywać wolny kapitał, kupując kilkadziesiąt nieruchomości zlicytowanych przez banki. Ponieważ większość z tych mieszkań była produktem bańki na rynku nieruchomości sprzed kilku lat, były nowe i praktycznie nie wymagały remontów, co więcej, mogły zostać bardzo szybko wynajęte. Schmitz, któremu od początku sprawy układały się bardzo pomyślnie, zainteresował się komercyjnym modelem „przeznaczania zajmowanych nieruchomości na wynajem”. Aby zrozumieć sytuację najemców, wszystkich ich osobiście odwiedzał. Odkrył, że wszyscy zaliczają się do klasycznej amerykańskiej klasy średniej: mąż, żona dwójka dzieci i pies. W wyniku wielu różnych powodów utracili oni swoje nieruchomości, ale wciąż ich oddanie dla własnego domu niczym nie różni się od innych właścicieli mieszkań. (…)

Na tradycyjnym rynku nieruchomości model „przejęcie nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem” jest głównie udziałem rozproszonych indywidualnych uczestników, natomiast fundusz REIT kierował doń wielkie kapitały z rynku kapitałowego. Podobnie jak partyzanci, którzy napotykają na regularną armię, rozproszeni uczestnicy nie posiadali wystarczającej siły do przeciwstawienia się kapitałowi. Sytuacja na rynku uległa zasadniczej zmianie.

Schmitz i jego American Residential Properties są nazywani przez ludzi z branży pionierami modelu „przejęcie nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem”. Od roku 2010 do 2012 udział kapitałów instytucjonalnych w Phoenix na rynku nieruchomości wzrósł z 15 do 26 procent.

Ponieważ ożywienie gospodarcze w Phoenix było bardzo wolne, liczba rodzin tracących mieszkania stale rosła, co prowadziło do sytuacji wielkiego wzrostu indywidualnych mieszkań na wynajem z ośmiu procent przed kryzysem do 22 procent w 2013 roku. Źródło mieszkań pod wynajem potężnie wzrosło, ale też konkurencja stała się jeszcze ostrzejsza.

Począwszy od lata 2012 roku lokalni inwestorzy instytucjonalni z Phoenix zaczęli napotykać na potężnego hegemona PE Blackstone oraz jeszcze brutalniejsze wyzwanie ze strony funduszy hedgingowych z Wall Street. Wielki smok i miejscowe węże weszły w bój na terenie Phoenix. Do lata 2013 roku, spośród 230 tysięcy przeznaczonych na wynajem indywidualnych mieszkań w Phoenix, Wall Street pochwyciła w swoje ręce 114 400. Mimo że ta liczba nie jest zbyt duża, to „efekt węgorza” spowodowany akcją Wall Street zaktywizował cały rynek nieruchomości w Phoenix.

Kapitał zaczął napływać w wielkich ilościach, co rozpaliło wielką wojnę o przejmowanie lokali. Chociaż ceny mieszkań eksplodowały, to zwroty od inwestycji szybko szły w dół. Do roku 2013 stopa zwrotów od inwestycji w wynajem mieszkań na rynku nieruchomości w Phoenix spadła do zaledwie 5-6 procent. Zapas nieruchomości przejętych przez banki po prostu wyczerpał się.

Konsorcjum spekulacji na rynku nieruchomości z Wall Street straciło zainteresowanie Phoenix i niczym szarańcza ruszyło na zachód, do Las Vegas w Newadzie i do południowej Kalifornii, by następnie skręcić i udać się na południowy wschód, na Florydę, później zaś w kierunku Georgii, Karoliny Północnej, a następnie do Chicago, Detroit, Denver, Idaho i innych stref klęski żywiołowej na rynku nieruchomości na środkowym zachodzie.

(…)

Miasto hazardu Las Vegas: opłata za wynajem mieszkania – 1117 dolarów, średnia cena mieszkania – 109 tysięcy, cena mieszkań gotowych do licytacji – 103 tysiące dolarów, największy spadek – 67 procent.

(…)

 

Inland Empire w południowej Kaliforni, cena mieszkań – 172 tysiące dolarów, cena mieszkań gotowych do licytacji – 156 tysięcy, największy spadek – 60 procent.

 

Floryda, rejon Tampa Bay, czynsz 1210 dolarów, cena domu 93000 dolarów, cena licytowanych domów 89000 dolarów, największy spadek 53 procent.

 

Blackstone, największy właściciel ziemski w USA

W wielkim obozie spekulantów na rynku nieruchomości z Wall Street grupa Blackstone zajęła pozycję lidera.

Dla wielu funduszy PE, funduszy hedgingowych czy firm zarządzających aktywami, spekulacja oznacza wielki zakup i utrzymywanie w portfelu tanich mieszkań, czyli posiadanie i przekazanie na wynajem na określony czas, aby następnie w sytuacji wzrostu cen dokonać ich sprzedaży i w ten sposób opuścić rynek z gotówką w kieszeni. Aspiracje grupy Blackstone były znacznie większe. Celem jej spekulacji na rynku nieruchomości było stworzenie „imperium na wynajem”, aby połączyć ze sobą podzielone rynki wynajmu w USA, a nawet na całym świecie. Blackstone, posługując się przemysłowym sposobem myślenia, dostarczała produktu po standaryzacji – hurtowej podaży lokali pod wynajem. Grupa Blackstone nie miała zamiaru sprzedawać indywidualnych nieruchomości w sytuacji wzrostu ich cen, lecz próbowała w ostatecznym rozrachunku całkowicie opuścić rynek kapitałowy za jednym posunięciem.

W lutym 2012 roku FHFA opublikowała rozkaz mobilizujący do zmiany trendu cen mieszkań, a w kwietniu Blackstone ustanowiła własne imperium, Invitation Homes, rozpoczynając bezprecedensową w historii rynku nieruchomości akcję wykupu i konsolidacji.

Pierwotnie Blackstone była już zaangażowana w działalność na rynku nieruchomości, nie posiadała jednak doświadczenia w zarządzaniu na wielką skalę rozproszonymi, wynajmowanymi nieruchomościami. Aby otrzymywać informacje z pierwszej ręki, Blackstone od samego początku przekazała organizowanie wszystkich spraw swojemu wewnętrznemu centrum. Imperium Invitation Homes zatrudniało tysiące pełnoetatowych pracowników, poza tym zapewniło sobie usługi ponad 5000 zewnętrznych wykonawców. W momencie wchodzenia na rynek „imperium” zatrudniało lokalnych analityków, dysponowało zorganizowaną grupą odpowiedzialną za akcję zakupu mieszkań, poza tym posiadało wyspecjalizowany zespół budowlany gotowy do nadzoru lokalnie dokonywanych remontów, jak i grupę odpowiedzialną za logistykę, grupę wynajmującą mieszkania oraz miało zagwarantowaną ścisłą współpracę lokalnych agentów w poszukiwaniu klientów. (…)

W określonym sąsiedztwie zarządzane przez „imperium” domy bardzo rzucały się w oczy, fasady zazwyczaj przeszły proces pełnego odnowienia, zielone trawniki były równiutko przystrzyżone. Wewnątrz domów, w głównej łazience wanna zazwyczaj była o rozmiar większa od powszechnego rozmiaru, blaty w kuchni wykonane z nowiutkiego marmuru, pomalowane ściany i nowe dywany miały jasno brązowy kolor, taki był styl Blackstone. Czynsz za wynajem takiego domu wynosił 1750 dolarów miesięcznie, pośród wszystkich znajdujących się w portfelu „imperium” samodzielnych domów odsetek wynajętych wynosił 80 procent, a stopa zysku netto przeciętnie sześć procent.

Za pomocą tak wysokiego standardu „Imperium” wznieciło w całym kraju burzę poszukiwania eleganckich domów.

W lipcu 2012 roku „Imperium” ogłosiło przekazanie kwoty 300 milionów dolarów na zakup 2000 samodzielnych domów, skoncentrowanych głównie w pięciu wielkich regionach, gdzie w przeszłości rynek nieruchomości doświadczył potężnego spustoszenia.

We wrześniu firma Blackstone wylądowała w Tampa Bay na Florydzie, zrzucając „ciężką bombę” miliarda dolarów. Zatrudniono całą armię lokalnych agentów nieruchomości, ich celem był zakup domów o cenach w przedziale 100-175 tysięcy dolarów. Najemnicy „Imperium” przeczesywali obszar za obszarem, drukując i dystrybuując ogromną liczbę ulotek mówiących: „tylko gotówką” „audyt niewymagany”, „błyskawiczna płatność” „szybka transakcja” itd., co poruszało wyobraźnię. Na lokalnych ulicach wszędzie można było dostrzec owe małe ogłoszenia reklamowe. „Imperium” w szalonym tempie kilkuset domów na miesiąc połykało zapas nieruchomości przejętych przez banki, a jego celem był zakup na obszarze Tampa Bay w ciągu trzech lat 15 tysięcy samodzielnych domów.

Ceny nieruchomości na Florydzie w porównaniu ze szczytem sprzed kryzysu spadły o 45 procent, bardzo wielu właścicieli zostało zmuszonych do wynajmowania mieszkań, a stanowy rynek mieszkań pod wynajem szybko urósł do 100 miliardów dolarów. Ponieważ ceny mieszkań były niskie, a czynsze za wynajem wysokie, Floryda stała się żyzną, czekającą na kultywację glebą dla rynku wynajmu mieszkań. Większość z najemców była niegdyś właścicielami, znakomicie więc rozumieli oni wszystkie sprawy i obowiązki związane z posiadaniem domu, posiadali potrzebę silnej więzi sąsiedzkiej, byli więc doskonałymi klientami celowymi dla inwestorów. „Imperium” dokonało na Florydzie znakomitych ruchów strategicznych.

W październiku grupa Blackstone ogłosiła zamiar przeczesania rynku zajętych, obciążonych nieruchomości z szybkością 100 milionów dolarów na tydzień.

W listopadzie Blackstone przeniosła teatr wojenny do Las Vegas, by wraz ze wcześniej przybyłym konsorcjum spekulacyjnym z Wall Street za gigantyczną sumę 800 milionów dolarów rzucić się w wir wykupywania zajętych i obciążonych nieruchomości.

W kwietniu 2013 roku, za ogromny kapitał Blackstone za jednym pociągnięciem wykupiła z rąk innego inwestora instytucjonalnego 1400 domów mieszkalnych w Atlancie, bijąc rekord obrotu przy realizacji modelu „zajęta obciążona nieruchomość – wynajem”.

Do września 2013 roku Blackstone szczodrą ręką włożyła w inwestycje 5,5 miliarda dolarów, zajmując pozycję lidera na 12 kluczowych amerykańskich rynkach nieruchomości posiadając w portfelu 32 tysiące samodzielnych domów.

Poza zakupem samodzielnych domów z przeznaczeniem na wynajem Blackstone również liczyła na udoskonalenie łańcucha produktów w swoim „imperium”, Invitation Homes, pośród nich zaś wynajem apartamentów był jednym z koniecznych elementów składowych. „The Wall Street Journal” 13 sierpnia pisał: „Blackstone przejmuje aktywa apartamenty GE”. Raport głosił: „spółka PE grupy Blackstone stawia na post kryzysowy rynek apartamentów na wynajem”. Blackstone zainteresowała się znajdującymi się w rękach spółki finansowej GE 80 pakietami aktywów składającymi się z apartamentów i przygotowywała się do włożenia 2,7 miliarda dolarów na zakup praw do jej kluczowych udziałów. Aktywa apartamentów pod flagą GE rozpościerały się w Atlancie, Teksasie i południowo-wschodnich stanach USA, a ich łączna liczba sięgała 30 tysięcy jednostek. W kwocie 2,7 miliarda przeznaczonej na przejęcie, Blackstone przygotowała miliard z własnego portfela, a pozostałą część zamierzała zebrać na rynku finansowym. Ta gigantyczna i kontrowersyjna transakcja na rynku nieruchomości została określona przez ludzi z branży jako największa. Szefowie Blackstone dostrzegli, że po kryzysie finansowym liczba ludzi, którzy nie mieli pieniędzy bądź chęci na zakup mieszkań, osiągnęła rekord, a przecież wszyscy oni musieli gdzieś zamieszkać. Apartamenty są najlepszym wyborem dla niezdolnych do zakupu mieszkań młodych ludzi. Czynsze w apartamentach poszły w górę, odsetek niezamieszkałych spadł – to wszystko pokazywało, że rynek apartamentów na wynajem w USA stał się najbardziej dynamicznym segmentem w branży nieruchomości.

Ogólnokrajowy indeks poszukiwania mieszkań na wynajem agencji ratingowej Moody pokazał, że od momentu osiągnięcia dołu w roku 2009 odsetek wynajmowanych apartamentów zwiększył się o 59 procent, a cały rynek nieruchomości wzrósł o 35 procent. Tempo wzrostu czynszu za wynajem apartamentów w 2010 roku wynosiło 2,3 procent, w 2011 roku 2,4 procent, w 2013 roku 3,8 procent. W tym samym czasie udział niezajętych apartamentów z ośmiu procent w roku 2009, spadł do 4,3 procent w roku 2013, osiągając najniższy poziom od 12 lat.

„Imperium” Invitation Homes Blackstone nie tylko obejmowało 32 tysiące samodzielnych domów, ale również 30 tysięcy apartamentów, grupa ta stała się więc największym właścicielem w USA.

Poza Blackstone inni członkowie konsorcjum spekulacyjnego z Wall Street również notowali spektakularne nabytki do września 2013 roku:

  • America Home 4 Rent: nabytek 19 tysięcy samodzielnych domów;
  • Colony American Homes: 14 tysięcy samodzielnych domów;
  • Silver Bay Realty Trust: 5370;
  • Waypoint Homes: 4620.

Poza wielkimi członkami do konsorcjum zaliczało się wiele innych, małych i średnich spółek finansowych, indywidualnych inwestorów czy suwerennych funduszy własnościowych, które, jeden za drugim, wskakiwały do bojowego pojazdu konsorcjum spekulacyjnego z Wall Street. Wszyscy szykowali się do osiągnięcia wielkich zysków na szalonej bańce 2.0 na rynku nieruchomości.

W sierpniu 2013 roku łączna sprzedaż nieruchomości w USA sięgnęła 5,6 milionów, z czego udział zakupu wyłącznie za gotówkę stanowił 45 procent, znacznie przewyższając poziom 30 procent z sierpnia roku 2012. Na normalnie funkcjonującym rynku nieruchomości proporcja zakupów za gotówkę kształtuje się w przedziale pomiędzy 10 a 20 procent. W wielkich miastach, których populacja przekraczała milion mieszkańców, największy udział zakupów za gotówkę był w Miami (69 procent), Detroit (68 procent), Las Vegas (66 procent), Jacksonville na Florydzie (65 procent), Tampa (64 procent).

Nie ma wątpliwości, że konsorcjum spekulacyjne z Wall Street przemieniło się w główny motor wzrostu cen nieruchomości w USA.

 

Kto jest ofiarą konsorcjum spekulacyjnego z Wall Street?

Patrząc na amerykański rynek nieruchomości można doskonale prześledzić mechanizmy rządzące giełdą. Wzrost cen i odbicie bynajmniej nie są wynikiem podstawowych udoskonaleń czy innowacji, ale bezpośrednio pochodzą od siły nacisku kapitałów. Na giełdzie odkup akcji wielkich spółek warty biliony dolarów nadmuchał nową rundę giełdowej bańki, zaś na rynku nieruchomości rolę kreatora bańki 2.0 odgrywało konsorcjum spekulacyjne z Wall Street.

Zdumiewające jest, że bilionowe kapitały z Wall Street, niespodziewanie w tak krótkim czasie potrafiły wstrząsnąć tak silnie wartym 23 biliony dolarów rynkiem nieruchomości. Było to zjawisko bez precedensu w historii amerykańskiego rynku nieruchomości.

Tylko na samym początku roku 2012, kiedy dyrektor zarządzający nowojorskiego banku Rezerwy Federalnej wciąż zamartwiał się sytuacją na amerykańskim rynku nieruchomości, praktycznie wszyscy sądzili, że rynek ten – podobnie jak w roku 1989, kiedy wpadł w trwający 8-9 lat kryzys oraz biorąc pod uwagę porównanie poziomów recesji gospodarczej z roku 1990 ze znacznie poważniejszym kryzysem z roku 2008 – musi doświadczyć ponad dziesięcioletniej stagnacji. W normalnym cyklu gospodarczym taka sytuacja naturalnie miałaby miejsce, tyle że tym razem zbyt wiele anormalnych czynników wchodziło w grę, szczególnie, bezprecedensowa polityka monetarna.

Nienaturalnie wysoka liczba mieszkań kupowanych tylko za gotówkę tłumaczyła nienormalną sytuację, w której znalazł się rynek nieruchomości. Zgodnie z szacunkami Goldman Sachs udział zakupów mieszkań za gotówkę sięgnął 60 procent, a więc było to trzy razy więcej niż przed wybuchem kryzysu. Jeśli te liczby są wiarygodne, pokazują, że większość z uczestników rynku nieruchomości to konsorcjum spekulacyjne, albowiem prawdopodobieństwo zakupu mieszkania za gotówkę przez amerykańską klasę średnią było minimalne. Jeśli głównym motorem rynku nieruchomości są inwestorzy, którzy utrzymują nabytki do momentu zmiany strategii na sprzedaż i generowanie zysków, to jest to klasyczny przykład bańki na rynku nieruchomości.

Goldman Sachs twierdzi, że 60 procent zakupów mieszkań jest realizowanych za gotówkę, jest to trzy razy więcej niż w czasach przed kryzysem.

Jest więc to rynek nieruchomości, gdzie występuje ostry niedobór uczestników pragnących zakupu mieszkania na własny użytek. Nie biorą oni udziału w rynku nie z powodu braku chęci, lecz odebrania im tej szansy przez konsorcjum spekulacyjne z Wall Street.

16 lutego 2013 roku „Los Angeles Times” opublikował artykuł opisujący klasyczną historię wypchnięcia z rynku zwykłego kupca mieszkania. Nabywcą jest dwudziestoośmioletni człowiek posiadający stabilną pracę w sektorze technicznym. Jego praca umożliwia mu spełnienie wymagań kredytowych, co więcej, uzyskał on już wstępną zgodę banku na pobranie kredytu mieszkaniowego. Od sierpnia 2012 poszukiwał odpowiedniego lokalu na terenie Inland Empire w południowej Kalifornii, złożył on 200 propozycji cenowych, ostatecznie jednak żadna z nich nie została zaakceptowana. Po wielkich spadkach cen mieszkań na obszarze Inland Empire, niegdyś drogie domy stały się względnie tanie, a wielu potencjalnych kupców przemieniło się więc w kwalifikowanych kupców, którzy wykorzystując tę okazję pragną spełnić swój „amerykański sen” posiadania własnego domu. Niestety, bardzo szybko odkryją, że dom może i jest tani, ale okazja już uciekła.

Na rynku aukcyjnym obciążonych nieruchomości wchodzące tylnymi drzwiami konsorcjum spekulacyjne z Wall Street zabrało większą część zapasu mieszkań. Na zwykłym rynku kupujący mieszkania wyłącznie za gotówkę nie tylko oferują wysoką cenę, ale również jednorazową płatność. Z punktu widzenia sprzedających oczywista jest preferencja dla kupujących mieszkania za gotówkę, w ten sposób bowiem można uniknąć niepotrzebnego przedłużania wykonania umowy oraz ryzyka oczekiwania na rozpatrzenie wniosku o kredyt przez banki. Prawdziwy potencjalny właściciel pozostaje więc poza progiem zakupu, natomiast spekulant wykorzystuje kartę krótkookresowego ekonomicznego arbitrażu. Paul Leonard, kierownik centrum kredytowego w Kalifornii przyznaje: „Ci, którzy przestrzegają reguł i praw, w rzeczywistości stracili szansę na zdobycie własnego mieszkania poprzez ciężką pracę”.

Na obszarze Inland Empire zwykli kupcy mieszkań potrzebują od 20 do 30 ofert cenowych, aby w końcu spełniły się ich nadzieje. Bardzo często też muszą płacić więcej niż zaplanowali w budżecie, co prowadzi wielu z nich do konieczności obcięcia swoich wydatków konsumpcyjnych, a tylko niektórym ta sztuka się udaje. Większość tylko przygląda się, jak cena mieszkania rośnie do poziomu, któremu nie są w stanie finansowo sprostać, ostatecznie rezygnując z swojego marzenia o posiadaniu własnego kąta, powracają do rzeczywistości rynku na wynajem, gdzie oczekuje na nich ogłoszenie reklamowe konsorcjum spekulacyjnego z Wall Street.

To nie tylko powszechne zjawisko w południowej Kalifornii, ale historia dnia powszedniego w każdym zakątku USA.

Nic dziwnego, że niektórzy żartują, iż „amerykański sen” młodych to: wyprowadzenie się z piwnicy w domu rodziców do „Imperium Invitation Homes” Blackstone’a.

 

Wnioski

Począwszy od marca 2012 roku nastąpiła zmiana ruchu cen na amerykańskim rynku nieruchomości, czego jednak nie można tłumaczyć prawdziwym ożywieniem na rynku. Rynek ten należy głównie do spekulantów, nie do kupców.

Zwykli ludzie w sytuacji odbicia cen nieruchomości nie odnoszą korzyści i łatwo mogą ponieść straty.

Największym beneficjentem wzrostu cen nieruchomości jest wciąż Wall Street. Podczas kryzysu w roku 2008 klasa średnia, wykorzystując swoje w pocie czoła zarobione pieniądze, uratowała Wall Street, natomiast Wall Street wykorzystała ich pieniądze do zabrania należących do nich nieruchomości, w kolejnym etapie zmuszając klasę średnią do przeistoczenia się w klientów „Imperium Invitation Homes”, którzy kontynuują karmienie Wall Street swoimi ciężko zarobionymi pieniędzmi. To bez wątpienia jest już trzeci rabunek dokonany na klasie średniej w ostatnim czasie.

Rząd USA dumnie określa się mianem rządu wybieranego przez ludzi, powinien więc reprezentować interesy zwykłych ludzi, jednak w realizowaniu polityki na rynku nieruchomości wyraźnie bierze on stronę Wall Street, ignorując dokonywane kolejne rozgrabianie własności zwykłych ludzi.

Czy poza tolerowaniem rabunkowej działalności Wall Street nie istnieje żadna inna metoda rozwiązania kryzysu wielkich ilości przejętych, obciążonych nieruchomości?

Oczywiście, że istnieje.

W rzeczywistości odpowiadająca logice i sprawiedliwości metoda ratunkowa jest bardzo prosta. Ponieważ Wall Street przyjęła pomoc od rządu i podatników, to jest oczywiste, że powinna zrzec się wszystkich praw do przejętych obciążonych nieruchomości, albowiem ta własność została już odkupiona za pieniądze podatników i nie należy do Wall Street. Własność ta powinna należeć do podatników, a podatnicy mogą powierzyć rządowi zarząd nad aktywami tych nieruchomości.

Zaległości są zaległościami, nie wykonywanie umowy to nie wykonywanie umowy, właścicieli przejmowanych nieruchomości musi spotkać kara, a ceną, którą zapłacą, jest utrata prawa własności. Wystarczy więc, by samorząd lokalny w swoich rejestrach nieruchomości zaznaczył, że są to aktywa, nad którymi ma władzę.

Następnie władze lokalne mogą z właścicielami przejętych nieruchomości podpisać nową umowę o odkupie ich praw własności i ponownie przekazać nieruchomości właścicielom, a cena może być bardzo niska. Dopóki właściciele nie złamią warunków umowy, dopóty będą mogli ponownie odkupić prawa własności. W tym czasie opłaty za wynajem zastąpią pierwotny podatek od nieruchomości, zapewniając, lokalnym władzom ciągły dochód potrzebny na renowację szkół, bezpieczeństwo szpitale i poprawę poziomu innych usług publicznych.

W ten sposób właściciele obciążonych nieruchomości nie będą wyrzucani na bruk, na rynku nie pojawi się wielka liczba wyprzedawanych, przejętych nieruchomości, a zatem główna przyczyna gwałtownego spadku cen nieruchomości zostanie usunięta. Właściciele przejętych nieruchomość wciąż będą o nie dbać, okolice, w jakiś mieszkają będą bezpieczne, wolne od kradzieży i destabilizacji związanej z częstą rotacją najemców.

W sytuacji spadku opłat za wynajem nastąpi wielka redukcja presji ekonomicznej na właścicieli przejmowanych mieszkań. Dzięki wytrwałej pracy odzyskają oni dawną motywację i będą czynić wysiłki na rzecz jak najszybszego odkupu niegdyś własnej nieruchomości, co zmniejszy liczbę rodzinnych tragedii i obniży ogólne koszty społeczne.

Wraz ze stopniową poprawą sytuacji gospodarczej, prawdziwi nabywcy nieruchomości zdobędą okazję na uczestnictwo w rynku nieruchomości, a tylko ich liczne uczestnictwo stopniowo wyciągnie rynek nieruchomości z bagna recesji.

Nie ma zatem w ogóle sensu wykorzystywać spekulacyjnego konsorcjum z Wall Street do podnoszenia cen. Teraz jednak największym problemem jest ponowne pojawienie się wielkiej fali spekulacyjnej na rynku nieruchomości, która różni się od poprzedniej, opierającej się na indywidualnych spekulantach-uczestnikach. Tym razem grupa uczestników to wielcy gracze, którzy wchodzą na rynek szybko, a gdy tylko wyczują zmianę koniunktury, jeszcze szybciej uciekają. Ceny nieruchomości nie stabilizują się, lecz zaczynają podlegać wielkim wstrząsom i fluktuacjom. Rynek nieruchomości nie podąża ku ożywieniu gospodarczemu, lecz zbliża się coraz szybciej ku przepaści.

 

POPRZEDNI ODCINEK:

Wojna o pieniądz 4: Wulkan stóp odsetek, czyli dzień sądu ostatecznego [odcinek 4]

Udostępnij przez:

Średnia ocen
0 z 0 głosów.

Dodaj komentarz